賃料増額改定と継続賃料評価の実務 - 不動産･証券化 - 金融･経営セミナーなら金融財務研究会

賃料増額改定と継続賃料評価の実務

～平成２６年１１月施行の改正不動産鑑定評価基準の考え方を
踏まえて～

日時：　平成２７年７月１４日（火）午後１時３０分～午後４時３０分

会場：　金融財務研究会本社グリンヒルビルセミナールーム
（東京都中央区日本橋茅場町1-10-8）

受講費：　３４，７００円（お二人目から２９，０００円）
（消費税、参考資料を含む）

講師　島田博文(しまだひろふみ)氏
一般財団法人日本不動産研究所
本社事業部　次長　不動産鑑定士

　近時の景気回復により、都心のオフィス空室率の改善は顕著となり、新規賃料は上昇しております。また、既存のテナントに対しては賃料増額改定交渉が進められる傾向が増えています。さらに、銀座・表参道・新宿3丁目などの都心の専門店ビルの店舗需要も旺盛な状況で、リーマンショック前の賃料水準を超える勢いをみせており、賃料増額改定や定期借家契約の再契約時の賃料設定を増額する傾向が顕著となっています。
　継続賃料の鑑定評価は、賃料増額改定交渉する前に事前に把握するところから、任意での契約当事者間での交渉資料、交渉が決裂した場合に調停を申立てる際の証拠資料や賃料増額訴訟に際しての証拠資料などによく用いられます。調停・訴訟の段階においては鑑定評価が活用され、原告又は被告それぞれが鑑定評価書を提出するとともに、最終的には裁判所鑑定が行われます。そのため裁判の行方は、鑑定評価の優劣によって決められる傾向があります。
　本セミナーは、まず借地借家法11条、32条の賃料増減請求の考え方、平成26年に大改正された継続賃料評価の留意点を踏まえて解説をいたします。最終的には継続賃料評価の考え方を理解して、適切な賃料増額改定の進め方が理解できることを目的とします。

（１）賃料増減請求権と裁判例について
１.賃料増減請求権の訴訟における一連の最高裁判例理論の
考え方
２.一連の最高裁判例以降の下級審判例の考え方
３.最高裁判例からみた継続賃料評価の一般的留意事項

（２）継続賃料評価の実務
１.継続賃料評価の全体像について
２.継続賃料評価の基本的事項と対象不動産の
賃貸借契約内容の確認
３.継続賃料固有の価格形成要因について
４.新規賃料と継続賃料の鑑定評価手法、
試算賃料の調整と鑑定評価額の決定
（総合的勘案事項）
５.改正された継続賃料の鑑定評価書の見方
(必要的記載事項の追加)

（３）賃料増額改定の進め方又は賃料減額請求の対応方法と
訴訟リスク
１.任意交渉における賃料増額改定の進め方
２.任意交渉における賃料減額請求の対応方法
３.賃料増減請求に係る訴訟リスクと対応方法

【講師紹介】
平成2年に入社し、現業部門（名古屋、横浜、東京）のほか研究部、審査部を経験。数多くの鑑定評価を経験のほか、法定再開発、固定資産税のシステム評価などを行い、また、数多くの鑑定評価等を審査している。現在、賃料評価チームのチーフとして、継続賃料や立退料の訴訟関連の評価等を数多く行っている。
　また、神奈川大学非常勤講師（不動産法実務、不動産鑑定評価理論、民法概説を担当）、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会実務修習講師、同連合会鑑定評価基準検討委員会委員、不動産鑑定士第3次試験試験委員、不動産鑑定士試験短答式試験委員、税務大学校講師、日本補償コンサルタント協会補償業務管理士講師などを歴任。借地借家の分野に精通している。平成26年5月に改正された不動産鑑定評価基準作成に係る国土交通省での基準検討ワーキング委員を担当している。

【主な著書】
「賃料評価の実務」(清文社)、
「不動産鑑定評価の新しい潮流」(住宅新報社)、
「不動産評価の実務」(中央経済社)、
「不動産鑑定訴訟法II」(青林書院)、
「平成21年不動産鑑定行政法規の知識」(住宅新報社)、
「不動産マネジメント入門」(東洋経済新報社)、
「重要事項説明書・書き方のポイント〔8訂版〕」(住宅新報社)(いずれも共著)
などがある。

【主な論文】
「オーダーメイド賃貸にかかる賃料減額請求権の当否と相当賃料額の判断（最高裁第一小法廷平成17年3月10日判決・判例タイムズ1179号185頁）」
不動産研究第48巻第１号、
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
不動産研究第49巻4号、
「区分所有建物の建替え決議があった場合の売渡し請求における「時価」の算定事例（東京高裁平成16年7月14日判決・判例時報1875号52頁）」
不動産研究第50巻第３号、
「経済事情の変動がない場合における賃料増減請求の当否と相当賃料額の判断」（大阪高裁平成20年4月30日判決・判例タイムズ1287号234頁）
不動産研究第54巻1号36頁など。　

※録音･ビデオ撮影はご遠慮下さい。

主催　金融財務研究会

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